U bent hier: Home > CIB Expertise > Actueel

Actueel

‘Je moet durven het anders te doen’ Projectontwikkeling neer bij ontwikkelende bouwers

Den Haag - Sité Woondiensten uit Doetinchem legt de projectontwikkeling neer bij ontwikkelende bouwers. Die mogen betaalbare koopwoningen en energieneutrale huurwoningen bedenken. “Als je andere resultaten wilt, moet je het anders doen. Dat moet je durven”, zegt Erik Langen van Sité.

 

Erik Langen en Onno Dwars manoeuvreren behendig langs een paar hondendrollen als we op een namiddag nieuwbouwwoningen aan de rand van Doetinchem-Zuid bekijken. Langs de geluidsschermen van de A18 spelen kinderen. Op een omheind hondenveldje verderop rennen honden van het soort waar je het liefst met een boogje omheen loopt. De nieuwe koopwoningen staan er net, vers gekeimd. Rijtjeshuizen, twee-onder-een-kappers en vrijstaande woningen. Werklieden lopen in en uit. Een Toyota Yaris dreigt verpletterd te worden door een steiger die een paar schilders ondanks de rukwinden aan het verplaatsen zijn. Een collega komt aanrennen, de kleine Japanner komt met de schrik vrij.

Dit is de volkswijk van Doetinchem. Woningcorporatie Sité heeft er veel bezit, vertelt programmamanager Erik Langen even later achter een blikje Cola in een eenvoudige eetgelegenheid in het hart van de wijk. Onno Dwars, ook aangeschoven met een Cola, is hoofd acquisitie en innovatie bij VolkerWessels Vastgoed. Zusterbedrijf Veluwezoom Verkerk bouwt de koop- en huurwoningen.

In 1998 werd al nagedacht over herstructurering van de Achterhoekse volkswijk. Zeven jaar later ging de eerste schop in de grond; 320 woningen zouden gesloopt worden, 415 nieuwe woningen zouden ervoor in de plaats komen.

Toen kwam de crisis. Begin april 2015 staat de teller op 295 woningen, voor het grootste deel huurwoningen. “Nog 120 te gaan”, zegt Langen. Voornamelijk koop. De wijk moet af.

Sité heeft veel geld in de wijk en in de grond gestoken. Dat is goed te zien. De wijk ziet er anno 2015 een stuk toonbaarder uit dan de wijk die Google Streetview in 2009 vastlegde. Ja, Langen weet het, corporaties worden geacht geen koopwoningen meer te bouwen, maar dit project is nog een staartje van het herstructureringsplan dat 17 jaar geleden bedacht was. “Voor de gewenste differentiatie en voor de grondexploitatie was het nodig koop te realiseren.”

Maar ontwikkelaars stonden eind 2013, toen Sité de aanbesteding deed, niet te springen om koopwoningen, zeker niet in een wijk met veel lage inkomens. De kunst was dus: hoe verleid je ontwikkelaars om betaalbare koopwoningen te bouwen? Langen dacht na en praatte met planeconomen, planontwikkelaars en zo’n beetje iedereen die op zijn pad kwam. “Het was een zoektocht. Gaan we het zo doen, of zo? Alles werd uitgerekend.” Misbruik van de crisis maken door bouwbedrijven “tot de bodem uit te persen” wilde hij niet. “Ik gun hun echt wel een bepaald rendement.”

Zes bouwbedrijven uit de regio werden gevraagd een aanbieding te doen. “We hebben ons kwetsbaar opgesteld. Ik heb ze gevraagd: zijn er dingen die jullie hinderen?” Maar die waren er niet. Een van de bouwers had een heel eigen visie. Langen: “Dat bedrijf zei: geef ons maar al die grond, wij gaan het wel volbouwen.” Maar dat was voor de Achterhoekse corporatie iets te vaag.

VolkerWessels Vastgoed kwam begin 2014 als beste van de zes bouwers uit de bus. “Dat bood een uitstekende prijs-kwaliteitsverhouding”, zegt Langen. “Een scherpe prijs én een goed product.”

Zo is de beukmaat van de vrijstaande woning 5,70 meter. De rijtjeswoning had een verkoopprijs van 157.000 euro en 127 vierkante meter gebruikersoppervlak. De twee-onder-een-kap ging voor 197.000 euro van de hand. En de vrijstaande woningen brachten 256.000 euro op.

Die scherpe prijzen zorgde voor wat ongemak bij de bewoners in de wijk die vlak voor de crisis een kleinere woning voor rond de 350.000 euro hadden gekocht. Domme pech. “Ik heb zelf ook mijn woning vlak voor de crisis gekocht”, zegt Langen.

Het is voor het eerst dat Sité energieneutrale woningen laat bouwen. Onno Dwars, die er ervaring mee heeft, is er blij mee. Hij is binnen VolkerWessels een van de trekkers van de energieneutrale concepten. Zo is er onlangs door het bouwconcern uit Amersfoort het concept MorgenWonen gelanceerd. Standaard koopwoningen zonder energierekening, in één dag gebouwd.

Waarom dan niet in Doetinchem energieneutrale koopwoningen? “Incubatietijd”, zegt Dwars. “We hebben het aangeboden, maar lagere inkomens kunnen de 25.000 euro meerkosten niet financieren. En ze zien het niet. Wat niet? Dat je woonlasten dalen. Pas als ze zien dat de achterburen het gaan doen, willen ze het ook.” Door eerst energieneutrale huurwoningen neer te zetten, maak je de weg vrij voor energieneutrale koop. Dwars: “Bij een ander project van ons, Huis ter Heide Sterrenberg, bieden we de optie energieneutraal in de tweede fase van het project nu wel aan.”

Kostenefficiënter

De prijzen van VolkerWessels Vastgoed lijken met 100.000 euro (stichtingskosten exl. grond) scherp. Maar sinds de crisis zijn in de hele bouw zoveel dingen verbeterd en kostenefficiënter gemaakt dat bedrijven er nog steeds van kunnen leven. En voor Veluwezoom Verkerk is, net als voor andere woningbouwers, elk project meegenomen. Wordt er geen marge op gehaald? “Er is iets van winst nodig”, zegt hij.

De huurwoningen als bonus als het koopproject slaagt, maakte dat VolkerWessels Vastgoed nog meer dan anders op de prijzen lette, zegt Dwars. “Als de koopwoningen niet verkocht werden, zouden we er toch weinig voor krijgen. Dus konden we net zo goed de prijzen al laag maken, met het perspectief van extra energieneutrale woningen.”

De afzetgarantie door Sité had volgens Dwars als voordeel dat kopers zeker wisten dat ze een jaar later in de woning zouden wonen. Die zekerheid vinden aspirant kopers prettig. Bij veel andere koopprojecten was die zekerheid er niet in de crisisjaren.

Langen is tevreden met de gekozen aanbesteding. Nu nog een paar braakliggende terreinen in de wijk met vijftig woningen vullen, en dan is het plan van tien jaar geleden afgerond.

Alles bij elkaar heeft de wijk Sité veel geld gekost. “We zouden dat nu nooit meer doen. Op veel plekken in de wijk zullen mensen denken: is dit nou sociale woningbouw?” Financieel is zo’n omvangrijk plan ook niet meer mogelijk. “Straks met die passendheidstoets ga je wellicht veel kleinere woningen bouwen.”

Bovendien is de tijd van grote herstructureringen waarbij je ruim tien à vijftien jaar vooruit plant, voorbij, meent Langen. “In de toekomst ga je veel meer stapsgewijs ontwikkelen. Organisch. Wel vanuit een visie, maar alles wordt minder projectmatig geordend.”

Dit project met VolkerWessels is volgens hem een voorbeeld van modern ontwikkelen. Geen projectontwikkeling bij Sité meer, maar de markt met oplossingen laten komen. “Geen big deal voor een corporatie”, zegt Langen. “Ik moet alleen zorgen voor een goede aanbesteding, het project op hoofdlijnen volgen en de contracten bewaken.”

Voor bouwers is het al iets ingewikkelder, vindt Dwars: “Wij moeten mensen verleiden.”

Dat een corporatie een bouwer beloont met de bouw van energieneutrale huurproject als eerst koopwoningen gebouwd en verkocht worden, is wel vernieuwend. Alles bij elkaar is Sité innovatief bezig, concludeert Langen. ”Als je doet wat je altijd deed, krijg je hetzelfde resultaat. Als je andere resultaten wilt, moet je het anders doen. Dat moet je durven.”

Bron: Cobouw / Marc Doodeman

 
 
© Centrum voor Innovatie van de Bouwkolom 2011DisclaimerStatutenDesign by CIB